שמאות מקרקעין והערכת שווי נכסים

אסף מישר שמאי מקרקעין מוסמך

הפחתת היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום אשר נקבע על ידי ועדת הבניה המקומית עבור נכס מקרקעין אשר שוויו עלה. עליית ערכו של נכס יכולה לנבוע מאישור תכנית בניין עיר בראשות המקומית; מתן הקלות בהיתרי בנייה ואישור לשימוש חורג. כל השינויים הללו גורמים לעליית ערכו של הנכס ומישהו ברשויות המקומיות רוצה גם כן לנגוס מהפרות.

הועדה המקומית לתכנון ובנייה שולחת שמאי מקרקעיו מטעמה והוא מחשב את ערך הנכס לפני אישור התכנית ולאחר אישור התכנית - המס נגבה על ההפרש בין שתי ההערכות השווי.

האמת שמדובר בסכום לא מבוטל, גובה היטל ההשבחה הוא 50% מהעלייה בשווי המקרקעין אשר התרחשה כתוצאה ממתן האישור. אמנם אין צורך לשלם אותה באופן מיידי, אלא רק ביום מימוש הזכויות על הנכס, יום קבלת היתר בניה או יום תחילת השימוש החורג. מדובר בסכומים גבוהים ואילו היה ניתן בוודאי שנרצה להפחית את הסכום, יש לו השפעה גדולה על הרווח של בעל הנכס.



האם ניתן בכלל לבצע הפחתת היטל השבחה?

מסתבר שמרבית האנשים מקבלים את הדין ללא שום ניסיון להתעמת עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ועדות הבנייה נתפסות בעיני הציבור כגוף בלתי מנוצח וכנראה שזהו מקור כוחן. אך בהחלט ישנן דרכי פעולה באמצעות ועדות ערר.

לא רק שניתן לבצע הפחתת היטל השבחה, ישנם גם מקרים בהם ניתן לבטל אותו לחלוטין, או מקרים בהם החוק קובע היטל השבחה בשיעור נמוך של 5% בלבד. למשל אזור שהוכרז על פי חוק כשכונת שיקום יכול לקבל פטור מהיטל השבחה. דוגמה אחרת היא מקרים בהם עליית ערכו של הנכס נובעת מתוך תכנית תמ“א 38, במקרים אלו ישנו היטל השבחה של 5% מעליית הערך.

בין כל אלו ברור שישנו גם הרבה תחום אפור, דבר אשר מאפשר לכם לערער על השומות אשר נקבעו. ניתן לערער על עצם החיוב וניתן לערער על גובה החיוב. הוועדה המקומית בהחלט יכולה לטעות או לקבל החלטות שרירותיות ויתכן שישנו בסיס אמתי לערעור על החלטות הוועדה. כמובן שאת הערעור יש להגיש בצורה מסודרת ומנומקת, מגובה במסמכים וחוות דעות.

הגשת ערעור לוועדת הערר בעניין הפחתת היטל השבחה דורשת את הסיוע של שמאי מקרקעין אשר יבצע את עבודת המחקר, יאסוף את הנתונים ויבדוק האם אכן ישנו בסיס להגשת ערר. שמאי מקרקעין יבחן את מהות הדרישה ויגיש שומה נגדית להיטל ההשבחה שקיבלתם. זכרו שחישוב ערך הנכס שבוצע על ידי הוועדה המקומית כולל הרבה מרכיבים ספקולטיביים ואכן ישנו מקום לדעות שונות.

אם אתם עומדים לפני מכירת הנכס, זהו הזמן לבדוק האם ניתן לבצע הפחתת היטל השבחה. לסיוע וליווי אישי בהגשת הוועדה פנו לאסף מישר, שמאי מקרקעין המתמחה בהערכת שווי נכסים ויכול לייצג אתכם מול ועדת הערר בצורה הטובה ביותר. עד היום הצלחנו לחסוך ללקוחותינו עשרות אלפי שקלים ונשמח לעזור גם לכם בהפחתת היטל השבחה ואף ביטולו המוחלט במידה וניתן.

צלצלו אלינו