אסף מישר

רוצים להעמיד למכירה את הדירה? ברור שתרצו לקבל עלייה כמה שיותר, אך אינכם בטוחים מהו ערכה של הדירה. אם תמכרו אותה במחיר נמוך מידי אתם תפסידו כסף, ואם תבקשו מחיר גבוה מידי יתכן שהדירה תעמוד זמן רב ואף אחד לא ירצה לקנות אותה.

ישנם כאלו המתעניינים בשוק הנדל“ן ובודקים את המחירים של נכסים בעלי מאפיינים דומים. למשל אם מדובר בדירת 4 חדרים, הם יסתכלו על המחירים של דירת 4 חדרים באזור לצורך ההשוואה. פחות או יותר זהו הכיוון, אך רשימת המאפיינים ורמת המורכבות של הפרטים היא הרבה יותר מסובכת מאשר השוואה על פי עיר המגורים ומספר החדרים. ישנם עוד אינספור גורמים שיש לקחת בחשבון. מסיבה זו הערכת שווי דירה היא עבודה לשמאי מקרקעין.

כיצד שמאי מקרקעין מבצע הערכת שווי דירה

על מנת לבצע הערכת שווי על שמאי המקרקעין לשקלל יחדיו גורמים שונים המשפיעים על ערך הדירה, כמו גם לבצע השוואות לעסקאות נדל“ן בעלות מאפיינים דומים. עסקאות דומות שבוצעו הן אינדיקציה מעולה מכיוון שבסופו של דבר הן מראות לנו את ערך השוק בפועל, אך למרות המאפיינים הדומים שאנו מחפשים, עלינו לזכור ששום דירה אינה זהה לדירה אחרת, ולכן יש לקחת בחשבון גורמים נוספים ולבנות את הערכת השווי הנכונה.

גם המצב הכללי של השוק יכול להשפיע על ערך הדירה ויש לקחת אותו בחשבון. היצע גדול וירידה בביקושים לדירות הם בהחלט גורמים אשר יכולים להפחית את ערך הנכסים בשוק.

פרמטרים המשפיעים על שווי הדירה

להלן כמה דוגמאות לפרמטרים שונים אותם יש לקחת בחשבון כאשר מבצעים הערכת שווי דירה:

מיקום הדירה - למיקום הדירה ישנו השפעה גדולה מאוד על ערך הדירה. כאשר אנו מדברים על מיקום הדירה עלנו לבדוק אותו במשמעות הרחבה ביותר. למשל נרצה לראות מהו המצב הסוציו -אקונמי של האוכלוסייה; מהי רמת הפשיעה באזור; האם ישנן סכנות ביטחוניות; מהי הקרבה לתשתיות התחבורה; האם ישנם מפגעים באזור הפוגעים באיכות החיים; האם יש קרבה לתשתיות, מוסדות חינוך, אזורי מסחר וכו‘.

מאפייניה הפיזיים של הדירה - כמה חדרים יש בדירה; מהו שטחה של הדירה במ“ר; באיזו קומה הדירה והאם יש מעלית; האם יש חנייה צמודה; האם ישנה מרפסת; מהי רמת הגימורים של הדירה; מהו מצב התשתיות והתחזוקה בדירה; האם ישנם ליקויים בדירה.

מהו המצב המשפטי - לצורך הערכת שווי דירה יש צורך גם לבדוק עניינים משפטיים הקשורים לרישום הדירה והבעלות עלייה. ישנם מצבים משפטיים שונים אשר יכולים להשפיע על ערך הדירה.

זכויות בנייה - יתכן שלדירה ישנן זכויות בנייה שאינן מנוצלות. במהלך השנים ישנם שינויים בתכניות הבנייה העירוניות ויתכן שיש להם זכויות בנייה שאפילו לא ידעתם עליהם. זכויות אלו יכולות להשפיע באופן חיובי על ערך הדירה.

כמובן שזה היא רק על קצה המזלג. אם ברצונכם לבצע הערכת שווי דירה, פנו למשרד שמאות המקרקעין אסף מישר והצוות המקצועי שלנו יבצע עבורכם הערכת שווי מקצועית.